Preisschock in Villenvierteln: Jetzt wackeln sogar die Top-Lagen!

Lange galt sie als unantastbar: die Luxuswohnung in bester Großstadtlage. Eine neue Auswertung zeigt jetzt, dass Premium-Eigentumswohnungen in Deutschlands sieben größten Städten im dritten Quartal 2026 im Mittel 7,6 Prozent günstiger angeboten wurden als ein Jahr zuvor. Auch München, Hamburg und Berlin trifft es.

Das Märchen von der krisenfesten Toplage

Die Zahlen stammen aus einer Analyse des Hamburger Premiummaklers Dahler. Sie beruht auf Angebots- und Nachfragedaten der Plattform ImmoScout24, und mehrere Medien haben am 12. und 13. November darüber berichtet. Betrachtet wurden jeweils die teuersten zehn Prozent der Inserate in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart.

Der Median der Angebotspreise fiel demnach auf 9.135 Euro pro Quadratmeter. Jahrelang hieß es, „Lage, Lage, Lage“ schütze vor jedem Abschwung. Dieses Versprechen hält gerade nicht.

Wo die Preise am stärksten fallen

Am deutlichsten gingen die Preise laut der Auswertung in diesen vier Städten zurück:

• Stuttgart: minus 9,4 Prozent auf 7.000 Euro/m²
• München: minus 8,5 Prozent auf 13.734 Euro/m²
• Berlin: minus 8,0 Prozent auf 8.490 Euro/m², der niedrigste Stand seit Anfang 2023
• Hamburg: minus 7,0 Prozent auf 11.238 Euro/m²

Glimpflicher kamen Frankfurt (minus 3,5 Prozent) und Düsseldorf (minus 1,8 Prozent) davon. In Köln blieben die Preise mit minus 0,4 Prozent praktisch gleich. Trotz des Rückgangs bleibt München der teuerste Premiummarkt des Landes.

Auch Villen verlieren an Wert

Bei Premiumhäusern zeigt sich dasselbe Bild. Der Medianpreis sank um 7,1 Prozent auf 9.759 Euro je Quadratmeter. Die größten Abschläge gab es in Köln (minus 11,5 Prozent) und Frankfurt (minus 11,1 Prozent). Die Nachfrage nach Luxushäusern ging insgesamt um 11,9 Prozent zurück, in Frankfurt sogar um mehr als ein Viertel.

Verkäufer warten, Käufer pokern

Auffällig ist, dass das Angebot an Premiumwohnungen um 9,3 Prozent geschrumpft ist. Viele Eigentümer behalten ihre Objekte offenbar lieber, statt mit Abschlag zu verkaufen. Firmengründer Björn Dahler sieht den Markt nach eigenen Angaben noch in einer Phase der Preisfindung. Ein Teil der Kaufinteressenten erwarte weitere Abschläge, während viele Verkäufer abwarteten und gar nicht erst inserierten.

Für die Einordnung ist wichtig: Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich bezahlte Kaufpreise. Wenn Käufer gezielt verhandeln, könnte der Preis beim Notar am Ende noch darunter liegen.

Die Rechnung zahlen Eigentümer und Sparer

Die Ursachen sind bekannt. Nach den Jahren mit Nullzinsen erhöhte die Europäische Zentralbank ab Sommer 2022 die Leitzinsen, und Kredite wurden schnell deutlich teurer. Dazu kommen staatliche Lasten: Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5 Prozent in einigen Bundesländern, strenge Vorgaben zur Energieeffizienz und EU-Sanierungsvorgaben, die vielen Eigentümern Sorgen machen. Dass Wohneigentum in Deutschland mit jedem Jahr teurer und komplizierter wird, ist zu einem großen Teil politisch gewollt.

Besonders hart trifft der Rückgang alle, die fast ihr ganzes Vermögen in Immobilien angelegt haben. Wer verkaufen muss, kann sich den Zeitpunkt oft nicht aussuchen. Physisches Gold und Silber kennen dagegen weder Grundsteuer noch Sanierungspflicht und lassen sich in kleinen Mengen verkaufen. Als Ergänzung in einem breit gestreuten Vermögen können Edelmetalle helfen, das Risiko zu verteilen, gerade wenn vermeintlich sichere Anlagen an Wert verlieren.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Er ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien, Edelmetallen oder anderen Anlagen. Jeder Leser sollte sich selbst informieren und ist für seine Anlageentscheidungen allein verantwortlich.