11.200 Euro pro Quadratmeter: München hängt sogar Paris ab!

München ist jetzt Europas teuerste Großstadt fürs Wohnen. Das zeigt der neue „Property Index“ des Beratungsunternehmens Deloitte, der am Mittwoch vorgestellt wurde. Ein Quadratmeter in einer Neubauwohnung kostet in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt 11.200 Euro. Damit liegt München vor Paris, vor Luxemburg und vor Amsterdam.

Ein Jahr zuvor stand München in dem Ranking noch auf Platz drei. Jetzt ist die Stadt ganz oben. Und sie ist nicht die einzige deutsche Stadt in der Spitzengruppe.

Vier deutsche Städte unter den teuersten zehn

Deloitte hat die Angebotspreise für Neubauwohnungen in 71 Großstädten aus 25 europäischen Ländern ausgewertet. Vier deutsche Städte landen unter den teuersten zehn. Hamburg und Frankfurt kommen mit je 7.700 Euro pro Quadratmeter gemeinsam auf Platz fünf. Berlin folgt mit 7.500 Euro auf Platz sieben.

Im Vergleich dazu wirken andere Hauptstädte fast günstig:

• Prag: 7.352 Euro
• Kopenhagen: 7.001 Euro
• Oslo: 6.930 Euro
• Wien: 6.711 Euro
• Lissabon: 6.320 Euro
• Madrid: 6.135 Euro
• Paris: 5.754 Euro

Die Zahlen lassen sich aber nur mit Vorsicht vergleichen. Für die Londoner Innenstadt (6.620 Euro) nutzt Deloitte echte Verkaufspreise statt Angebotspreise. In Amsterdam zählen auch ältere Bestandswohnungen mit. Unterschiede bei Lage, Größe und Ausstattung sind nicht herausgerechnet. In der historischen Pariser Innenstadt können ältere Wohnungen deutlich mehr kosten.

1,12 Millionen Euro für 100 Quadratmeter

Rechnet man die Durchschnittswerte hoch, kostet eine neue 100-Quadratmeter-Wohnung in München rund 1,12 Millionen Euro. In Hamburg oder Frankfurt sind es etwa 770.000 Euro, also 350.000 Euro weniger. Dazu kommen in allen Städten noch Notar, Grundbuch, oft ein Makler und die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Auch bundesweit sind die Preise gestiegen. Laut Studie kostet ein Quadratmeter im Neubau im Schnitt jetzt 5.200 Euro statt 4.800 Euro. Das ist ein Plus von mehr als acht Prozent. Für junge Familien, die ohne Erbe oder reiche Eltern Eigentum kaufen wollen, rückt dieses Ziel weiter weg.

Das Kernproblem: Es wird zu wenig gebaut

Deloitte-Partnerin Nina Schrader nennt als Ursache nicht die Konjunktur, sondern einen dauerhaften Mangel an Wohnungen:

„Die aktuellen Preis- und Mietentwicklungen zeigen, dass der deutsche Wohnungsmarkt nicht mehr primär von konjunkturellen Faktoren geprägt wird, sondern von einem strukturellen Angebotsdefizit.“

Wohnen werde für immer mehr Haushalte schwer bezahlbar, sagt Schrader. Es werde zu einem wichtigen Faktor im Wettbewerb zwischen Städten und Regionen.

Aus Sicht unserer Redaktion ist der Mangel zu einem großen Teil von der Politik verursacht. Die frühere Ampel-Regierung versprach 400.000 neue Wohnungen pro Jahr und hat dieses Ziel nie erreicht. Die Gründe sind bekannt: viele Bauvorschriften, langsame Genehmigungen, hohe Energiestandards und hohe Nebenkosten beim Kauf. Kritiker meinen, die Regierung Merz habe daran bisher wenig geändert.

2026: Keine Entwarnung in Sicht

Eine Entlastung ist nicht zu erwarten. In 19 von 24 Ländern rechnen die von Deloitte befragten Fachleute für 2026 mit weiter steigenden Immobilienpreisen. In den anderen fünf Ländern sollen die Preise ungefähr gleich bleiben. Mit sinkenden Preisen rechnet in keinem Land jemand.

Laut Schrader erholen sich die Märkte langsam von hoher Inflation und hohen Zinsen. Sie würden stabiler und besser planbar. Für Käufer bedeutet „stabil“ aber vor allem eines: Die Preise bleiben auf Rekordniveau.

Eine Immobilie in einer Großstadt bindet heute sehr viel Kapital an einem einzigen Ort. Dazu kommen hohe Kredite, Steuern und neue Vorschriften. Wer sein Vermögen breiter aufstellen will, kann darüber nachdenken, einen Teil in physisches Gold und Silber anzulegen. Edelmetalle lassen sich gut verkaufen, sind nicht an einen Ort gebunden und verursachen keine Grundsteuer.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Anlageberatung und keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien, Edelmetallen oder anderen Anlagen. Er gibt die Meinung unserer Redaktion und die uns vorliegenden Informationen wieder. Bitte informieren Sie sich vor jeder Anlageentscheidung selbst. Sie sind für Ihre Entscheidungen selbst verantwortlich.