Adlon-Beben: 4000 Anleger warten seit 30 Jahren auf ihr Geld

Deutschlands berühmtestes Luxushotel bleibt vorerst in alten Händen. Der geplante Verkauf des Hotel Adlon am Pariser Platz in Berlin ist an der eigenen Anlegerschaft gescheitert – knapp, aber eindeutig. Das teilte die verwaltende Immobiliengesellschaft Jagdfeld mit.

Das Rechenspiel ist bemerkenswert: 86 Prozent der abstimmenden Gesellschafter stimmten für den Verkauf – doch sie hielten nur 71,04 Prozent des Kapitals. Nötig gewesen wäre eine Kapitalmehrheit von 75 Prozent. Berichten zufolge hatten sich vor allem größere Gesellschafter gegen den Deal gestellt.

Ein Fonds aus dem Jahr 1994 – und ein Ausgang, der nie kam

Das Adlon gehört dem „Fundus Fonds 31“, einem geschlossenen Immobilienfonds, der 1994 aufgelegt wurde. Rund 4000 Anleger – überwiegend Privatleute – brachten damals umgerechnet etwa 220 Millionen Euro auf. Viele waren beim Einstieg um die 50. Heute sind sie nach Darstellung der Fondsgeschäftsführung oft um die 80.

Und die Rendite? Medienberichten zufolge summierten sich die Ausschüttungen seit 1994 auf gerade einmal 43 Prozent des eingesetzten Kapitals. Drei Jahrzehnte Kapitalbindung in einer Trophäen-Immobilie – und am Ende steht eine Zahl, die jeden Sparbuch-Vergleich verliert.

280 Millionen Mindestpreis – Gutachter sahen weit mehr

Genau hier lag der Zündstoff. Die Beschlussvorlage nannte einen Mindestverkaufspreis von 280 Millionen Euro; daraus hätte sich laut Berichten nach Tilgung und Kosten ein Liquidationsergebnis von rund 175 Millionen Euro ergeben – knapp 78 Prozent des einst investierten Eigenkapitals.

Externe Analysen kamen laut Medienberichten auf deutlich höhere Werte: Ein internationaler Dienstleister nannte 2023 eine Spanne von 473 bis 504 Millionen Euro, ein weiterer 2024 eine Preisindikation von 446 Millionen Euro. Die Fondsseite hält solche unbeauftragten Markteinschätzungen für nur eingeschränkt aussagekräftig und betont, 280 Millionen seien lediglich die Untergrenze, nicht das Ziel eines internationalen Bieterverfahrens.

Der Punkt, der viele Anleger nervös machte

Berichten zufolge sollten die Anleger mit demselben Beschluss auch eine gestaffelte Erfolgsvergütung für den persönlich haftenden Gesellschafter Anno August Jagdfeld genehmigen: Bei 300 Millionen Euro wäre es rund eine Million, bei 400 Millionen etwa 20,5 Millionen, bei 430 Millionen sogar 26,5 Millionen Euro. Verkauf, Liquidation und Vergütung – alles in einem Paket, nicht getrennt abstimmbar.

Jagdfeld selbst wertete das Ergebnis als Auftrag zum Weitermachen. In der Mitteilung heißt es:

„Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für die Gesellschaft, zu verkaufen. Nur so kommen die oft 80-jährigen Kleinanleger der ersten Stunde, die für sich allein mangels Alternative hilflos sind, zu ihrem Recht“

Die bittere Lehre für Sparer

Das Hotel selbst läuft weiter: Betreiber bleibt Kempinski, der Pachtvertrag reicht bis Ende 2032. Das Adlon eröffnete 1907, brannte kurz nach Kriegsende 1945 aus und wurde 1997 wiedereröffnet – ein Stück deutscher Geschichte, das nun in einem Gesellschafterstreit feststeckt.

Für unsere Redaktion ist der Fall ein Lehrstück über Illiquidität. Wer sein Vermögen in Konstrukte steckt, die er nur mit Zustimmung von 4000 Mitgesellschaftern wieder verlassen kann, verliert die Kontrolle über den eigenen Ausstieg. Am Zweitmarkt wurden für die Anteile laut Branchenangaben lange nur rund 40 Prozent des Nominalwerts geboten; erst die Verkaufspläne trieben die Kurse über 80 Prozent.

Physische Edelmetalle im eigenen Zugriff funktionieren anders: kein Fondsmanager, keine Mehrheitsbeschlüsse, kein Wartezimmer. Als Beimischung in einem breit gestreuten Vermögen bleiben Gold und Silber deshalb ein nüchternes Gegengewicht zu Papierversprechen mit 30-jähriger Haltefrist.

Hinweis: Dieser Beitrag ist journalistische Information und keine Anlageberatung. Wir erbringen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Jeder Leser trifft seine Anlageentscheidungen eigenverantwortlich und sollte sich vorab selbst informieren.