Deutschlands Wohnungsmarkt am Scheideweg: Mieter zahlen die Zeche einer verfehlten Politik

Dienstagabend in einer beliebigen deutschen Großstadt: Achtzehn Wohnungsanzeigen durchforstet, mit Glück drei Besichtigungstermine ergattert – und am Ende doch wieder eine Absage nach der anderen. Was für viele Wohnungssuchende in unseren Metropolen längst zum bitteren Alltag geworden ist, findet nun seine statistische Bestätigung. Der aktuelle IW-Wohnindex zeichnet das Bild eines gespaltenen Marktes, auf dem die einen bluten müssen, während die anderen aufatmen dürfen.

Vier Prozent mehr – und kein Ende in Sicht

Die Angebotsmieten in Deutschland kletterten im zweiten Quartal 2026 binnen eines Jahres um satte vier Prozent. Gegenüber dem Vorquartal legten sie noch einmal um 1,3 Prozent zu. Wer glaubt, das sei nur eine statistische Randnotiz, der irrt gewaltig. Denn hinter diesen nüchternen Zahlen verbergen sich Millionen Bürger, die einen immer größeren Teil ihres hart erarbeiteten Einkommens für ein Dach über dem Kopf abdrücken müssen.

Während die Mieten also munter davongaloppieren, bewegen sich die Kaufpreise geradezu behäbig. Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Jahresvergleich um magere 0,8 Prozent. Das Ergebnis, so die IW-Ökonomen, sei ein Wohnungsmarkt mit zwei völlig verschiedenen Baustellen: Auf dem Kaufmarkt treffe ein gewachsenes Angebot auf eine durch hohe Finanzierungskosten gebremste Nachfrage. Auf dem Mietmarkt sei es genau umgekehrt – hier prallt eine hohe Nachfrage auf ein chronisch knappes Angebot.

Warum die Mieten explodieren, während Käufer aufatmen

Die Zahl der inserierten Mietwohnungen liege bundesweit noch immer fast zwölf Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022, heißt es im Report. Nur in Berlin sei das sichtbare Angebot inzwischen wieder über den damaligen Stand geklettert – und selbst das nur, weil man sich von den Verwerfungen des ideologisch getriebenen Mietendeckels bis heute nicht erholt habe. Ein Lehrstück darüber, was passiert, wenn Politiker glauben, mit staatlichem Zwang die Gesetze des Marktes aushebeln zu können.

Die Ökonomen führen die Verknappung auch auf eine geringe Umzugsmobilität zurück. Wenn Haushalte wegen der immer höheren Neuvertragsmieten schlicht sitzenbleiben, werde weniger Bestand frei. Hinzu kämen jene Familien, für die der Traum vom Eigenheim wegen der Finanzierungskosten in weite Ferne gerückt sei und die deshalb notgedrungen im Mietsegment ausharren müssten.

Köln, Hamburg, Leipzig – die Landkarte des Mietwahnsinns

Regional könnten die Unterschiede kaum krasser ausfallen. Den stärksten Mietanstieg verzeichne Köln mit einem Plus von 7,9 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 5,5 Prozent und Leipzig mit 5,4 Prozent. Auch in Essen und Dortmund zögen die Mieten spürbar an. Vergleichsweise moderat entwickelten sich hingegen Stuttgart mit 0,9 und Berlin mit 1,0 Prozent. Besonders bemerkenswert: Am stärksten steigen die Mieten mit 4,9 Prozent nicht etwa in den sieben größten Metropolen, sondern in den mittelgroßen Städten dahinter.

Käufer am längeren Hebel – doch der Schein trügt

Wer heute eine Immobilie erwerben möchte, findet deutlich mehr Auswahl als noch vor wenigen Jahren. Bundesweit würden fast doppelt so viele Eigentumswohnungen inseriert wie im ersten Quartal 2022, bei Ein- und Zweifamilienhäusern liege das Plus sogar bei rund 140 Prozent. Doch die Autoren mahnen zur Vorsicht: Dieser Anstieg sei vor allem Ausdruck der gesunkenen Nachfrage und längerer Vermarktungszeiten – und keineswegs eines florierenden Wohnungsbaus.

Bei den Kaufpreisen tut sich derweil eine wachsende Kluft auf. Während Dortmund mit einem Plus von 5,0 Prozent zulegte, verzeichnete das teure München einen Rückgang von 1,9 Prozent. Auch Berlin, Stuttgart und Leipzig sahen sinkende Preise.

Die Lösung? Weniger Ideologie, mehr Vernunft

Für eine nachhaltige Entlastung reiche mehr Neubau allein nicht aus, schreiben die Studienautoren. Ebenso wichtig sei es, die sogenannten Lock-in-Effekte der Mietpreisregulierung anzugehen – etwa durch mehr Möglichkeiten, Bestandsmieten anzupassen. Das würde Anreize für Wohnungswechsel setzen und den vorhandenen Bestand besser mobilisieren. Weitere regulatorische Eingriffe hingegen würden die Knappheit eher verschärfen als lösen.

Weitere regulatorische Eingriffe bei Bestandsmieten würden zu einer Abkopplung vom Marktniveau führen und die Knappheit auf den Neuvertragsmärkten verschärfen statt lösen.

Wenig überraschend werden diese Empfehlungen bei Mieterverbänden und großen Teilen der Politik auf erbitterten Widerstand stoßen. Denn dort träumt man weiterhin von noch mehr staatlicher Bevormundung, von noch strengeren Regulierungen, von noch mehr Eingriffen in einen Markt, den man bereits mit ideologischen Fesseln lahmgelegt hat. Dass genau diese Politik erst zu der heutigen Misere geführt hat, wird geflissentlich verschwiegen. Wer den Wohnraum verstaatlicht und Investoren vertreibt, muss sich über leere Wohnungsmärkte nicht wundern.

Was das für den Vermögensschutz bedeutet

Wer glaubt, mit Betongold sei man automatisch auf der sicheren Seite, dem führt dieser Report eindrücklich vor Augen, wie trügerisch diese Gewissheit ist. Immobilien sind schwer zu handeln, ihre Preise können fallen, ihre Vermarktung dauert immer länger. Wer sein Vermögen wirklich krisenfest aufstellen will, sollte auf eine gesunde Streuung achten – und dabei physische Edelmetalle wie Gold und Silber nicht außer Acht lassen. Sie lassen sich nicht durch politische Willkür regulieren, kennen kein Mietrecht und keinen Deckel, und haben über Jahrtausende ihren Wert bewahrt.

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